Les charges de copropriété désignent les contributions que doivent verser les copropriétaires en vue du paiement des frais et des dépenses nécessaires au fonctionnement d’une copropriété. Généralement les règles de calcul des charges de copropriété sont souvent source de litiges entre copropriétaires.
Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?
Les charges de copropriété désignent les contributions que doivent verser les copropriétaires en vue du paiement des frais et des dépenses nécessaires au fonctionnement d’une copropriété. Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, une répartition des charges selon leur origine, leur type ainsi que leur utilité est nécessaire.Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges de copropriété.Le calcul des charges de copropriété varie en fonction de la nature des charges et du lot de chaque propriétaire.
Les deux catégories de charges :
-Les charges générales nécessaires à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (gardiennage, peinture des locaux communs, frais de fonctionnement du syndic, réparation des canalisations communes…). Elles sont payables par tous les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus, indépendamment de l’usage tiré des parties communes ;
-Les charges spéciales relatives aux services collectifs (réparation d’ascenseur ; ménage…) et aux éléments d’équipement commun (chauffage, serrure de la porte…). Elles sont quant à elles calculées en fonction de l’utilité que représentent les services. Sachez que si vous résidez au rez-de-chaussée, en principe, vous ne participerez pas aux frais d’entretien de l’ascenseur. En revanche, plus votre bien sera situé à un étage élevé, plus la quote-part appliquée à votre tantième devrait être importante.
Comment ces charges sont-elles réparties ?
Pour garantir une égalité dans la répartition du montant des charges à payer, la différence de valeurs des appartements et de toute autre partie privative appartenant à chacun des propriétaires, appelée les lots (bien immobilier, parkings privés…), doit être prise en compte.
Ce partage se fera le plus souvent en tantième ou en millième en application des dispositions de la loi de 1965. Dans certains cas particuliers, il conviendra de consulter le règlement de copropriété et les résolutions votées en assemblées générales.
Il est conseillé d’être vigilant avant toute signature du règlement de copropriété. Ce document étant capital dans la détermination des calculs utilisés, des charges plus ou moins importantes pourront en résulter.
Paiement des charges
Chaque copropriétaire doit participer aux charges à hauteur de sa quote-part. Le paiement des charges s’effectue par le versement de provisions.
Les provisions demandées en application du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ; les provisions pour les dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic vous demandera au début de chaque trimestre le paiement d’une provision égale au 1/4 du budget (l’AG peut opter pour un versement semestriel ou mensuel). Il vous adresse, par lettre simple, avant chaque premier jour du trimestre, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Que faire en cas d’impayés des charges ?
Les retards de paiement et les impayés fragilisent la copropriété. Pour éviter les déficits de trésorerie à répétition et couvrir les frais et travaux à temps, le syndic de copropriété peut engager une action en justice contre le ou les mauvais payeurs. Le conseil syndical devrait toujours participer au suivi des comptes et faire un point trimestriel avec son syndic.
Devant un copropriétaire litigieux, il faut engager une solution amiable, avant toute action judiciaire. Si les lettres de relances simples et recommandées ne suffisent pas à obtenir le paiement des charges, le syndic initie la phase précontentieuse par une mise en demeure.